(Tiempo aproximado de lectura 1,5 minutos)
El riesgo de construcción es uno de los principales obstáculos a la hora de financiar un proyecto de colaboración público-privada (CPP), en el cual se deba construir un edificio. Las entidades financieras desconfían de la etapa de construcción del edificio sobre el que se basa el contrato CPP al ser riesgos que no conocen y no controlan. Asimismo esta desconfianza también se extiende a su no implicación en participar en consorcios en calidad de stakeholder en la génesis del contrato y presentarse a licitaciones públicas. Prefieren participar en inversiones maduras del tipo brownfields, y desestiman los proyectos greenfields, entre otros motivos por este riesgo de construcción, el cual desaparece en la mayoría de los casos con el transcurso del contrato.
Pues bien, queremos resaltar en esta newsletter un mecanismo de mitigación del riesgo de construcción muy poco utilizado en proyectos de CPP que comportan el proyecto y construcción de un edificio, normalmente un equipamiento público.
Nos referimos al seguro decenal.
Este seguro, como bien conocen los profesionales del sector, afloró con la aprobación de la LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y posteriores modificaciones), con el objetivo de mejorar las garantías a los compradores de viviendas, siendo preceptiva su contratación a cargo del promotor únicamente para edificios de viviendas. Su cobertura es de 10 años y responde de deficiencias de solidez, resistencia y estabilidad del edificio, o sea cimentación y estructura principalmente. Esta obligatoriedad, exclusivamente para edificios de viviendas no impide que sea contratado para otros tipos de edificios. Es más, la LOE ya incorporaba una Disposición adicional segunda que abría la puerta a extender la contratación de un seguro decenal y el seguro trienal (habitabilidad) a otros edificios de uso distinto a viviendas. Asimismo conviene recordar que con la reciente aprobación de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras”se modifica la LOE en su artículo 19 apartado 1, aceptándose como alternativa al seguro decenal la aportación de una “garantía financiera”.
En muy pocas licitaciones públicas de proyectos de CPP hemos constatado que se utilice este seguro incorporándolo en los pliegos de cláusulas, y consideramos que sin perjuicio de una acertada elección de la compañía aseguradora y del OCT (Organismo de control técnico) que debe realizar la auditoria técnica del proyecto y del proceso de ejecución, debería tenerse más en cuenta.
Las administraciones concedentes deberían incorporarlo en los pliegos de cláusulas en las licitaciones de proyectos CPP que lleven aparejada el proyecto y construcción de un edificio, pues ayudaría a mitigar el riesgo de construcción, confortaría a los agentes financiadores así como al resto de sistemas de financiación contemplados en la normativa de contratación pública.
El coste que comporta la contratación de este seguro no debería de ser disuasorio de su utilización por lo elevado de su importe, plasmando correctamente su exigencia en los pliegos de cláusulas para su incorporación en los planes económicos financieros, PEF, de todo el proceso. Sería uno más de los costes llamados soft cost que lleva aparejada una construcción de un edificio.
Mejorando incluso este mecanismo del seguro decenal, se podría ampliar la mitigación del riesgo de construcción con la contratación de un seguro trienal que de acuerdo a la LOE cubriría otros aspectos muy interesantes como son los derivados de la habitabilidad del edificio, estanqueidad e instalaciones básicamente.
Las administraciones concedentes deberían tener en cuenta que al final un contrato de CPP se trata de una externalización, y que en muchos casos, fruto de los avatares del desarrollo del contrato, antes de que transcurran 10 años deben resolver estos contratos de concesión por diversos motivos, que no vienen al caso. En estos supuestos en los que la administración concedente debe asumir la gestión directa y control del edificio o bien externalizar de nuevo la gestión, es obvio que disponer de unos seguros de este tipo debe ser bien recibido por la administración concedente como un hecho positivo.
En resumen, y en aras de mejorar el área de seguros en concesiones, ese gran olvidado en los proyectos CPP, destacamos el seguro decenal, así como el trienal, como mecanismos muy poco utilizados y que si se aplicaran ayudarían a mitigar el riesgo de construcción que tanto ahuyenta a inversores o financiadores en participar en licitaciones públicas en concesiones que comportan la construcción de un edificio.